谁是楼顶花园的主人

     随着市场经济的不断发展，城市里的高层建筑是越建越多，其产生的法律问题亦越来越引人关注。近日，四川省叙永县法院就审结了一起为建筑物区分所有权的案件，以判决形式首次确定了楼顶花园的归属。
    该案是原告胡永红、张成芬与被告吴仕明、田容、第三人叙永大环房地产开发有限公司房屋侵权纠纷案。
    原告胡永红、张成芬诉称，原告所购第三人出售的位于叙永县南环路23工号8楼17、18号商品房，其楼顶与被告吴仕明、田容所购的23工号9楼20号商品房地平位置相平，被告未经原告同意私自改变楼顶的隔热板等，并在8楼至9楼的楼梯间加铁门，被告的行为侵犯了其合法权益，请求判决被告拆掉楼梯间铁门，恢复楼顶原状，并赔偿损失。
    被告吴仕明、田容辩称，2001年7月，被告与第三人签订协议：第三人同意被告管理使用原告的楼顶，做好安全防范措施，不得渗水影响其他商住房。为此被告才降低或拆除部分隔热板，修砌花台等设施，并在楼梯处加铁门。协议具有法律效力，被告未侵权。
    第三人叙永大环房地产开发有限公司述称，第三人并未出售原告楼顶，只同意被告管理使用楼顶平台，因此，不存在侵权。
    叙永法院经开庭审理，当事人对上述事实基本无异议，但对涉及的两个法律问题却意见不一：一是高层建筑顶层楼面权属归属；二是该案中第三人与被告的协议效力。
    在我国，类似本案这样的建筑物区分所有权（楼顶平台）是一个非常普遍的问题，若处理不好，将会产生不良影响。鉴于此，叙永法院对该案处理一直持积极慎重的态度。
    该院审理后认为：
    一、该案虽属侵权纠纷，但其处理涉及建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指在同一幢建筑内，因共有关系享有区分所有权成员权的各区分所有人独自享有的对专有部分房屋的专有权和共有部分的共有权。专有权部分与一般的所有权相同；共有权是指区分所有人对专有部分以外的其他部分享有共有的权利，包括：一是建筑物的基本构造部分，如框架、支柱、房顶、外墙、地下室等；二是公共使用部分，如楼梯、走廊、消防设备、水塔、自来水管道等；三是仅为部分共有人共有的部分，如上下楼间的楼板等。该案争议的楼顶所有权归全部区分所有权人共有，而非一人一户享有。
    二、根据建筑物区分所有权的法律特征来分析案件，寻求法律适用。1、区分所有权的复合性，指区分所有权由专有权和共有权及区分所有人会员权复合而成；2、一体性，指构成区分所有权三要素的专有权、共有权及会员权必须结为一体，当专有权因赠与、继承、抵押等流转时，共有权随之流转；3、从属性，指区分所有权中的共有权附从于专有权，专有权处于主导地位，即享有专有权，就享有共有权，且专有权的大小决定共有权的大小。专有权需登记，共有权无需登记。
    综上，叙永法院认为该案原告从第三人处购得17、18号房屋后，与其他专有权人共同享有对楼顶的所有权，因此，第三人认为楼顶没有出售的理由不能成立。同时，第三人对楼顶转移所有权后，与被告签订的楼顶共有权部分的使用合同是无效的，被告以此无效合同抗辩的理由亦不能成立，其行为是侵权行为。为此，该院依据民法通则的有关规定，作出如下判决：1、被告拆除南环路23工号8楼至9楼楼梯间的铁门；2、拆除23工号楼楼顶平台上的花园设施，并恢复原状。
    该案的审结，为我国普遍存在的侵害建筑物共有权的行为人敲响了一记警钟：一是开发商销售房屋后，无权对楼面权属再行处理。二是购房户在利用楼顶面积时，应注意与其他权利人平等协商，以防侵害他人合法权益。三是有关部门应尽快出台相关意见，规范高层建筑物的共有管理问题。——编者 
                                                                                          （转自《人民法院网》）